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    樓市大變局:土地市場熄火,開發商追求安全

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    調控收緊帶來的預期下滑正在傳導至土地市場,9月12日,浙江嘉興的兩宗宅地因無人報價而流拍,這也是今年以來嘉興遭遇流拍的第10和11宗地。無獨有偶,同一天,安徽滁州四宗原定于9月13日拍賣出讓的土地,因競拍人不足三人、未達到競拍條件,全部轉為掛牌。

    這是長三角土地市場的一個縮影,今年以來,各地土地市場都出現“低溫”現象,成交溢價持續收窄甚至流拍成為市場的主旋律,而長三角的環一二線區域成為流拍的多發之地,在這之前,這些城市曾輪番上演過火爆的搶地行情。

    對于地市的寒涼,開發商無疑是最為敏感的。某總部位于上海的大型房企土地投資部門人士向時代財經表示,“公司確實放緩了住宅用地的拿地節奏?,F在很多開發商都資金緊張,地價又高,導致了‘面粉比面包貴’的情況?!?/p>

    熄火:長三角土地流拍蔓延

    嘉興土地市場在今年表現出較為明顯的反差,今年上半年,其還延續著一波熱度,市本級成功出讓涉宅類用地15宗,同比增加3宗,吸金額達到97.01億元,同樣超過去年同期。15宗宅地中,3宗地塊觸及熔斷價。但從7月開始,隨著杭州、上海等周邊熱點城市土拍降溫,嘉興土地市場迅速轉涼。

    7月至今,嘉興下轄的2區、3市(縣級市)、2縣共出讓涉宅類用地50宗,其中15宗遭遇流拍或終止掛牌,占比達30%。另有11宗土地底價成交,觸及封頂價的僅5宗。

    一年之隔,河東河西。就在一年前,嘉興還讓人“談地色變”。作為環滬樓市最火爆的區域之一,因同時疊加環杭的概念,嘉興一度引發投機資金的追捧,房價從每平方米七、八千元一路猛漲。伴隨著嘉興樓市的高溫,土地市場也從2016年開始“高燒”。

    2017年上半年,嘉興土地溢價率高達121%,在全國50 城中排第5 位。2017年全年,嘉興市本級出讓各類土地130宗,出讓金額達186.4億元。其中,涉宅類用地僅出讓27宗,但出讓金額高達162.01億,占比達86.9%。平均樓面價也從2016年的3781元/平方米攀升到6070元/平方米。而在2015年,嘉興的平均樓面價還僅為1567元/平方米。

    嘉興的“熱炒”引來大量房企入局,卓越、新希望、陽光城、路勁、正榮、中南等房企都是在這一階段進入嘉興。2017年,浙江省11市均有房企首入,嘉興的新進房企高達22家,遠超排名第二、第三的杭州(15家)和紹興(11家)。

    距離嘉興百余公里之外的江蘇太倉,同樣在2017年經歷了一波土地熱潮。2017年,太倉全年成交住宅地塊38宗,成交總金額140.65億,東原、金地、遠洋、建發等19家外來房企首次進駐太倉。而包括太倉在內的蘇州四縣市(太倉、昆山、張家港、常熟),2017年成交地塊101宗,攬金582億。

    不過,眼下它們也正經歷一波“寒流”。2018年7月23日,太倉科教新城一宗商住用地在開拍5分鐘左右遭遇流拍,起始總價約5.09億元,起拍樓面價1094元/平。8天后的7月31日,張家港出讓三宗地塊,唯一一宗住宅地塊因無人報價而流拍,另外一宗保障性住房地塊和商服用地則均以底價成交。

    事實上,土地市場“寒潮”正席卷曾經“逢拍必火”的長三角地區,不僅是三四線城市,上海、杭州、蘇州、合肥等一二線城市也頻現底價成交、延期拍賣和流拍等情況,合肥市場的“降溫”表現更為典型,不僅多宗土地流拍,房企買地還可實行“分期付款”。

    新城控股高級副總裁歐陽捷在接受時代財經采訪時認為,導致土地流拍增多的核心原因是房價與地價之間的差額空間不足,尤其是未來的房價預期不清晰,致使房企不敢貿然拿地?!罢畬Φ貎r的期望值沒有降、頂在喉嚨口,同時又對一手房銷售實行限價,房價與地價差的空間越來越小?!?/p>

    抽薪:棚改貨幣化、融資收緊

    地市的降溫來自于預期的下滑,尤其是三四線城市的走勢并不明朗。在這一波三四線城市房價暴漲的周期中,棚改貨幣化被視為直接推手。大規模的棚改于2005年肇始于東北地區,采取實物安置和貨幣補償并重的措施。近幾年來,棚改貨幣化安置得到大力推廣,2014年所占比例僅9%,2016年則躍升至48.5%,2017年比例達到50%。按照計劃,2018-2020年,安置比例將達到60%。

    三四線城市是棚改主戰場,全國棚戶區規模中三四線城市占比高達87%。從2015年開始,在全國上下全面去庫存的大背景下,全國各地特別是三四線城市轟轟烈烈地推進棚戶區改造項目,棚改成為三四線城市房地產去庫存的重要手段之一??硕鹧芯恐行臄祿@示,2017年貨幣化安置去庫存超3億平方米,帶動銷售約21%。

    受此影響,一些主要市場在三四線的房企出現業績暴漲。數據顯示,2017年碧桂園銷售額達5807億元,恒大銷售額達5104億元。而截至今年8月底,恒大銷售額達3850.9億元,碧桂園銷售額則為3788.4億元。

    今年6月25日,市場傳聞稱國開行棚改項目合同簽訂審批權回收總行,全國一刀切。這被解讀為對棚改全面叫停。盡管國開行對此回應稱“嚴格執行國家有關棚改政策,在國務院相關部委指導下,配合地方政府依法合規開展棚改融資工作”,地產股還是于6月26日遭遇重挫,碧桂園、龍光地產、新城控股、融創中國等盤面大跌。

    面對龐大的棚改基數,雖然完全叫停貨幣化安置并不現實,但棚改貨幣化安置確實在日漸收緊。8月28日,長春下發《關于取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》,以回遷安置住房取消貨幣化安置購房獎勵政策。

    歐陽捷認為,棚改貨幣化放大了三四線城市的需求,導致這些城市供求關系逆轉,房價上漲?!跋掳肽?,江浙一帶棚改貨幣化的節奏會放緩、資金會減少,推動房價上漲的力量會減弱。其實這些地方的房價已經到一個高位了,購買力也不足了。市場慢慢會降溫,政府也會減少土地供應?!?/p>

    而對于大多數房企而言,更棘手的是融資的收緊,股權融資、債券融資、海外債和信托等房地產融資渠道均受到一定程度的影響??硕鸬禺a研究中心近日發布的統計數據顯示,8月份,受監測的85家房企累計融資總額為744億元,同比下降23%,環比下降7%,較2017年平均水平整體下降了33%。

    在融資整體收緊的背景下,多家房企發債被叫停。據時代財經不完全統計,今年以來,合生創展、富力地產、碧桂園、花樣年、新城控股、寶龍實業、正榮地產、福晟集團等數家房企陸續中止了公司債發行。

    改道:戰略收縮,加快資金回籠

    2018年上半年,大部分上市房企都錄得不錯的業績表現,但在年中業績會上,面對未來的規劃和對后市的判斷,龍頭房企不約而同選擇了“降速”和“謹慎”,從追求“速度”轉向追求“安全”。持續近2年且逐步深化的調控政策,是影響房企作出上述判斷的主要因素。

    在這一輪三四線城市房價暴漲中獲益的碧桂園,也從追求高周轉轉為“提質控速”。碧桂園總裁及執行董事莫斌解釋,提質控速是保證碧桂園有質量的發展,寧可發展得慢一點,也要發展得穩一點。而在此前,市場傳聞碧桂園已叫停在三四五線城市所有的縣城、甚至是發達的鎮區均要有碧桂園項目的“全覆蓋”戰略。

    在市場預期下滑的情況下,加速項目去化、加快資金回籠成為房企追求的“安全”目標。進入九月,多家房企推出不同程度的全國范圍內的促銷活動。恒大率先推出 “在售住宅全部89折優惠”的活動,且首付款可以分期支付,最低首付僅需5%,招商雍和府則推出“買房送寶馬”活動。

    ?“未來調控的壓力會繼續下行,從一二線城市向三四線城市延伸,限價令也會逐步蔓延至三四線?!睔W陽捷表示。

    但他認為土地流拍的現象會逐漸減少?!按蠹叶疾蝗ツ玫?,政府可能會少推地以避免流拍,所以未來流拍的可能性會慢慢減少?!辈贿^,歐陽捷并不認為土地流拍是市場下行的信號,他認為,下半年的市場表現會“相對平穩”。


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