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    一線城市租金環比普漲 多地出臺租賃市場政策規范

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    7月份,從環比看北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金均較上月上漲。盡管一、二線城市均處在租金上揚階段,但漲幅出現較大差異,二線城市租金環比上漲均低于1%,上漲水平不及一線城市。

    進入下半年,隨著租賃市場旺季的到來,多地開始密集發布政策,加大租賃供應,規范租賃市場。一些大城市租金環比上漲,其中一線城市漲幅較大。

    7月以來,北京、深圳、武漢、成都等地均發布了租賃市場的相關政策,內容涉及租賃補貼、房源供應、交易規范等多個方面。

    分析人士指出,以存量房市場為主的一線城市和部分人口凈流入的二三線城市,租賃市場規模大、需求旺,加快這些城市的住房租賃制度建設,是建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的必要選擇。

    一線城市租金上漲快

    中國指數研究院的數據顯示,7月份,從環比看北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金均較上月上漲。同比來看,北京、廣州、天津、武漢、杭州下跌,其余城市均有上漲,其中成都漲幅最大。

    對此,同策咨詢研究中心總監張宏偉表示,主要城市的租金上漲,一方面與當前暑期的時間點有關,大量畢業大學生使得這些城市新增大量租房需求;另一方面,過去幾年熱點城市房價出現了不同程度的上漲,租金回報率有所下降,從長期來看,租金回報率會必然出現一定程度的回升。

    值得注意的是,盡管一、二線城市均處在租金上揚階段,但漲幅出現較大差異。

    根據中國房地產業協會的數據,四大一線城市中,北京近一月租金達到93元/月·平,環比上漲0.73%。上海的租金則達到75.8元/月·平,環比上漲1.77%。此外,深圳、廣州的租金也分別上漲了1.55%和1.58%。

    武漢、杭州、成都、西安、天津等二線城市,租金環比上漲均低于1%,環比上漲水平不及一線城市。

    “7月市場主要反映暑假市場,以大學生群體為主?!蔽覑畚壹壹瘓F研究院院長胡景暉向21世紀經濟報道表示,一二線城市價格上漲幅度的反差,意味著一線城市依然是高校畢業生等人才聚集的方向。

    旺盛的租賃需求和相對龐大的租賃市場,也讓已經進入存量房市場的一線城市和一些人口凈流入的二線城市,成為租賃住房供應力度最大,而且規范租賃市場政策改革嘗試最多的地區。

    中國指數研究院數據顯示,7月份共有6個城市成交自持用地10宗,成交企業自持面積約16.3萬平方米。

    具體來看,上海成交4宗自持地塊,其中2宗為租賃用地,而天津則成交2宗自持地塊,自持比例分別為10%和5%。此外,浙江嘉興成交當地首宗租賃地塊。

    不過,此類自持地塊的開發模式還未找到“最優解”。胡景暉認為,目前還沒有成熟的自持案例出現,一方面前一階段地方政府的支持動力不足,另一方面傳統開發商的轉型摸索尚未到位。

    多維度政策出臺

    進入2018年下半年,在“租售并舉”背景下,各地開始出臺規范租賃住房市場的政策,內容涉及住房供應、市場規范、租賃補貼等各個方面。

    租賃補貼方面,7月11日武漢市房管局出臺《武漢市外來務工人員公租房保障暫行辦法》并征求意見。該辦法指出,符合條件的外來務工申請人每人每月可拿到240元租房補貼,領取補貼時間累積不超過36個月,每人累積補貼額度不超過8640元。7月31日,廣州發文擬上調公共租賃住房收入線準入標準,將住房租賃補貼從25元/平方米調整為30元/平方米,家庭租金支出實行15%封頂制度。

    房源供應方面,7月12日,佛山市提出2018年7月9日前在建、已建、庫存的商業、商務辦公用房,符合條件的可申請改建為租賃住房。7月18日,天津市國土資源和房屋管理局發布《關于加強企業自持租賃住房管理的通知》,規定自持租賃住房持有年限與土地出讓年限一致,對外出租單次租期不得超過10年。

    需求群體方面,7月31日,北京提出可以通過租賃型住房滿足高收入群體住房需求。而深圳則出臺新政,將公交司機、地鐵司機、環衛工人等為社會提供基本公共服務的從業人員,以及先進制造業藍領產業工人等群體納入公共租賃住房保障范圍,加大對各類人才和中低收入市民的覆蓋面。

    而在交易程序等其他方面,各地新政也有涉及。北京在7月末出臺的新版合同示范文本要求,未經約定出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。而武漢規定租賃合同租期不得超過20年,并就增加租賃住房供應、培育租賃企業、規范租賃住房管理等方面提出一系列具體支持政策。成都則發文規范拍賣土地配建租賃住房的建設、裝修和管理。

    交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為,在規范租賃市場的過程中,必須加大對中介的管理力度。

    夏丹指出,租賃市場主要存在三類與平臺相關的問題,一是哄抬房價的問題,在這一輪管控中,預期管理是非常重要的一環,從預期上要對中介和開發企業哄抬房價的行為進行管理。二是在中介實際操作過程中,協助業主、房東進行陰陽合同的處理問題,此類行為逃避管制,讓政策沒有達到該有的調控效果,擾亂市場價格。三是黑中介對房客進行實質性的騷擾。

    胡景暉則指出,要實現租賃市場的規?;?,首先應當推動房屋租賃立法,改變上位法缺位的現狀。其次,應加大對規?;?、規范化中介機構的扶持和幫助力度,防止市場劣幣驅逐良幣。最后,應當采取激勵和問責措施,增強地方政府推出租賃住房用地、集體建設用地用作租賃住房的動力,增加租賃住房供應。

    來源:21世紀經濟報道

    記者:宋興國


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