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    倫敦發布海外買家限購令! 全球富豪避風港涼了?

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    原標題:倫敦發布海外買家限購令! 全球富豪避風港涼了?

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    2018年2月,倫敦市長薩迪克·汗(Sadiq Khan)宣布推出首個給予倫敦和英國本地買家絕對優先權的購房政策——“買房優先權計劃”(First dibs),對于35萬英鎊以下的房產,將向海外買家設立三個月限售期。

    在聲明中,市長表示倫敦地區價格低于35萬英鎊的新房將優先出售給倫敦和英國當地購房者,以倫敦居民、英國居民、海外購買者的順序開放售賣。

    倫敦市長在推特中對新政做了解讀:對于倫敦所有低于35萬英鎊的新房,市長要求開發商在銷售時,第一個月僅允許倫敦居民購買,后兩個月將購買權擴大到英國居民,海外投資者在新房發布三個月后才能入手。

    另外值得注意的是,“買房優先權計劃”(First Dibs)針對的是“居民”而不是“公民”,這意味著,只要你生活在英國,在這里學習或工作,不論國籍如何,都可以被視為“居民”。

    事實上,給倫敦和英國買家絕對的買房優先權已經喊了有好些年,但薩迪克推出的“買房優先權計劃”卻是第一個會真正落地的政策。

    目前已有多家英國開發商和建筑商加入了“買房優先權計劃”(First Dibs),包括Berkeley、Telford Homes、Bellway、Linden Homes等在倫敦房地產市場占據主要份額的地產商,都計劃對自己開發的低于35萬英鎊的新房實施分時銷售計劃。

    海外投資客讓倫敦人買不到房子?

    即便許多倫敦新開盤的項目價格不高,英國年輕人超前消費和不儲蓄的習慣造成他們根本存不下來首付,而且不像中國父母,很少英國家長會為孩子贊助首付,因此即便英國貸款利率非常低,大部分英國人還是上不了車,更沒辦法和開掛的海外買家競爭。

    而對于英國開發商來說,老牌資本主義國家的企業永遠不會和錢過不去,只要有人買房,不論是海外投資客還是本地居民,對開發商來說沒有太大的差別。既然英國本地人買不起,不如一開始就把樓盤拿去海外展銷,賣給爽快的海外投資者,省得在本土和精打細算的英國買家討價還價。

    限購令會沖擊倫敦房地產市場?

    1.

    限購令對海外買家影響大嗎?

    這次針對海外買家的限購令把價格定在35萬英鎊以下,對比倫敦當前房價,Rightmove最新數據顯示,倫敦2018年2月份平均房價達到63萬英鎊,差不多是限購價格的兩倍。因此雖然現在還是能在倫敦找到符合新政價位的項目,但實際數量少之又少,這樣一來,本地購房者的選擇就非常有限,限購令的幫助其實不是很大。

    雖說Help to Buy計劃只允許購房者買快交房的尾盤新房,也可以說是變相幫開發商清理庫存,但政府還是實打實的幫買家解決了最難的首付,相當于在沒有限制海外買家的情況下通過給年輕人“送錢”來幫他們上車。

    今年發布的限購令新政,雖然得到了一大批開發商的響應,但因為設定的價位實在太低,對海外投資客的限制還是比較小,很難給本地買家帶來實質性的幫助。相反的,海外投資客可能會受到這一新政刺激,開始未雨綢繆搶購尚未被限購的價位的房產,帶動一撥新的需求。

    2.

    限購令會影響新房源開發嗎?

    都說提出限購是因為海外買家搶占了倫敦本地人的買房機會,可情況真的如此嗎?海外買家就應該千夫所指嗎?

    事實上,海外買家對于英國開發商還是挺重要的。

    對于限購令所指的新房,海外買家因為看二手房不方便,買的基本是全新的off-plan期房(已有圖紙和規劃,且已經開工但尚未正式完工的房地產開發項目)。而針對這類期房開發項目,英國開發商們正好需要在開工初期拿到一定比例的認購定金,才能比較順利地完成整個建造計劃,這主要是因為開發商在項目建到30%之前,是很難跟銀行貸款的。

    這時候開發商就非常依賴海外買家強有力的預售去化,只有這樣,開發商才能幫銀行快速消除銷售風險,并順利從銀行那里拿到利率實惠的開發貸款,從而降低資金成本,加快開發速度。

    現在針對海外買家的限購令一出,特別是加入限售期之后,開發商通過快速預售從銀行那邊拿到便宜開發貸的難度隨之增加,這樣一來,開發商資本成本上升,建房難度也會因此大大增加,某些開發項目的財務模型甚至可能就因此跑不通了,倫敦整體供不應求的局面也可能進一步加劇。

    不過還好目前的限售期只是三個月,三個月的限購尚不足以劇烈沖擊房產市場。不過如果倫敦市長后續把限售期延長到一年,影響就不好說了。

    總結來說,這個限購令看似雞肋,但還是能在一定程度上穩住年輕票倉,同時又沒有對房市造成太大沖擊,并保住了倫敦開放的形象。

    但另一方面,我們還是需要密切關注倫敦市長會不會出臺后續政策,限購后期是否會波及其他價位或者延長限售期,我們猜測當前提出的限購計劃很可能只是市長在小試牛刀,觀察市場反應,如果政策收到實際效果,又不影響到市場的健康發展,不排除汗市長會繼續加碼限購。

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