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    房地產稅的出臺,對中國房地產市場影響幾何?

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    樓主
      湯臣一品

    全球領先的房地產服務機構高力國際近日發布《房地產稅的出臺,對中國房地產市場影響幾何?》的快訊,指出:房地產稅的推出,可以說是中國房地產稅制改革的一項重大舉措,是確保房地產市場平穩健康發展的長效機制之一。

    降低房地產開發、建設、交易等環節的流轉稅,增加房地產持有環節的財產稅,是中央此次房地產稅制改革的核心方向。從開發建設角度來看,未來或將適當地降低開發建設及交易環節中的一些間接稅費,比如土增稅、行政事業性收費等,從而有利于平衡開發商和投資者的相關稅負壓力。

    從業主的角度來看,計稅基礎調整為物業評估值后,或將增加業主的稅負壓力,尤其是那些房價高速增長的城市,對于抑制投資性需求,穩定房地產市場具有積極的作用。

    高力國際表示,目前稅制下,對于房地產持有環節所征收的是房產稅,即以房屋原值一次扣除10%-30%后的余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人征收的一種財產稅。

    應稅物業類型主要是經營性物業,住宅物業除上海、重慶兩個房產稅試點城市外(主要針對超過一定價格及人均居住面積的中高端住宅進行征收),其余都是暫免征收房產稅。而即將開征的房地產稅的征收對象將是房地合一的概念,即除了房屋之外還包括土地,其計稅基礎為物業市場評估價值。

    不同用途物業房產稅計稅依據:

    至于房地產稅的開征對房地產市場的影響,高力國際認為:

    從業主的角度來看,未來隨著房地產稅的開征,住宅物業也將全部納入征收范疇。與按房產賬面原值的計征方式相比,稅基調整為物業評估值后,若稅率不作太大調整,稅負壓力會隨著物業的增值而明顯增長,尤其是在那些房價高速增長的城市,對于那些持有多套住宅物業的投資客來說,將受到一定影響。迫于高企的持有成本壓力,投資客或將減少手中持有的物業套數,有利于增加住房銷售市場的供應量,平衡供需矛盾,從而對房價的快速增長起到一定的抑制作用,有利于房地產市場的穩定發展。

    從開發建設角度來看,未來或將會適當地降低開發建設及交易環節中的一些間接稅費,例如土增稅、行政事業性收費等,從而有利于平衡開發商和投資者的相關稅負壓力。

    從政府決策部門的角度來看,由于房地產稅征收對象包含了房屋和土地的統一體,若繼續采用土地出讓金制度,會存在重復征收的問題,所以未來隨著房地產稅的出臺,相關稅制改革將也同步推進。

    從行業發展的角度來看,房地產稅的開征有力于優化資源配置,能有效盤活閑置存量物業,從而有利于整個行業的健康發展。另外,由于未來房地產稅的計稅基礎是以評估值來計征,所以會給房地產估價行業帶來眾多的業務發展機會。

    高力國際也對國外房地產稅征收情況進行了分析,發現房(地)產稅的征收范圍除英國外(僅住宅),都涵蓋了幾乎所有的物業類型,計稅方式可分為從價和從租計征兩種方式。為了平衡社會不同階層的利益及稅負壓力,很多國家或地區都施行了累進制稅率,并對出租物業和空置物業實施了差異化的稅率標準。例如英國的市政稅,房屋價值越高,所承擔的稅額也越高,并在一些地方對空置兩年以上的房屋加收50%的市政稅。

    國外的這些實操案例,對于中國房地產稅的開征具有積極的指導意義。給予地方政府一定的自由裁量權,有保有壓,平衡不同區域發展的不均衡性,應該是我們決策層需要考慮的方向。

    對于未來房地產稅具體的執行方案,高力國際認為有以下幾點尚需明確:

    1.未來房地產稅的稅收收入將納入地稅體系還是國稅體系?

    2.房地產稅的稅基調整為物業評估價值后,物業價值由哪方來評估?評估價值需多久評估一次?

    3.房地產稅的征收主體將會如何確定?具體將如何開征?

    期待政府能提供公正而高效的執行方案,讓房地產稅能真正起到穩定房地產市場發展的積極作用。


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